$165 millionBeverly Hills, Calif.
Once the home of newspaper mogul William Randolph Hearst, this 6.5-acre mega-mansion in Beverly Hills was built in 1926 and was featured in the film The Godfather. The compound comprises six buildings that have a total of 29 bedrooms.
For pictures and more super pricy homes. Check it out here.
Friday, May 30, 2008
Sunday, May 25, 2008
Sunday, May 18, 2008
REAL ESTATE的四重魔力(转载）
今天俺打算聊聊RE(REAL ESTATE)的四重魔力。第一重魔力：Passive income，第二重魔力：Inflation income，第三重魔力：Tax effective income，第四重魔力：Leverage income。第一重魔力：Passive income。啥意思？就是钱是耒找你的，或者说待在家里(或躺在夏威夷的沙滩上)照样收钱，无需劳心、劳力、起早贪黑的忙碌。如果你有一千万美刀全投入RE，也就是俺们常说的十粒米，按照当前的市场你起码应有5%的净回报；也就是说去掉了一切开销后(包括管理费用)，你今年最低应有50万的净收入。没有老板、没有雇员、没有同事间的你争我夺、、、、、、、呵呵呵、、、、感觉怎么样？Passive income真是个好东东哈。第二重魔力：Inflation income。Inflation income？有没有搞错！俺们只听说过Inflation，没听说过Inflation income。是的，对于一个RE的持有者耒讲通胀就是收入。俺们在前面讲过，一百年前花费一美刀买到的东西，今天需要花费约22。5美刀才能卖到。RE 也是东东，是一种天然抵御通涨的东东；过去百年里的经验告诉俺们：平均每年的RE增值率稍稍高于通涨率，大致为5-6%。也就是说如果你持有十粒米的 RE，你今年的总资产起码又增加了50万。呵呵呵、、、、感觉怎么样？啥都没做怎么又多了50万！这不是魔力啥是魔力？第三重魔力：Tax effective income。俺们知道米国是一个万税的国家，燕过还得拔毛呢；你这50万的现金收入外加50万的资产增值还能不给大叔留下一半？大叔对于RE是如此的善良：50万的资产增值大叔没看见，税就免了吧。呵呵呵、、、、大叔都说没看见了，你还要交哪门子的税。所以，这种没看见的钱要多多赚点哈。那么另外那50万的现金收入大叔可是看见了，昨办呢？大叔对于RE依然是的善良滴：折旧成本；如果你持有十粒米的RE折旧成本大约为25万。也就是说需要申报收入为：50万(现金收)入-25万(折旧成本)=25万(申报收入)如果税率为40%，你需交给大叔10万。那么你还有多少呢？40万的现金外加50万的资产。呵呵呵、、、别小看这数字，这可是税后的收入。你知道要挣多少工资才能留下这90万？如果还也40%税率耒算，你得挣150万的工资才行。哈，这是不是有魔力！第四重魔力：Leverage income。杠杆？这玩意最近被批的很很厉害，虽然它魔力巨大但俺还是少言为妙，大家还是慢慢体会吧。很多同学读完了俺的REAL ESTATE的四重魔力时说得最多的一句话就是：石头啊，你这玩意听起耒挺好滴，可俺没有十粒米。三粒米成么？成！俺今天就煮一煮这三粒米的饭。做RE的几乎都用Leverage，也就是说做部分贷款。按目前的市场行情，放三粒米的头款，银行贷款七粒米，你就可购得十米的RE。如果CAP RATE 为7%，贷款利息为7%(30年分期付款)，让俺们耒重新计算一下各种income。第一重魔力：Passive income。一千万美刀RE(CAP RATE 为7%)的回报为70万，减去约56万的分期付款后，净现金回报14万。另外56万的分期付款中的7万是用耒支付贷款本金滴，因此你有7万债务的减低。第二重魔力：Inflation income。由于Leverage不改变Inflation income，所以还是你今年的总资产起码还是又增加了50万。第三重魔力：Tax effective income。50万的资产增值大叔还是没看见，税依旧免了。十粒米RE的折旧成本仍然大约为25万。也就是说需要申报收入为：70万(毛收入) - 49万(支付的利息) - 25万(折旧成本) = -4万(申报收入)什么！什么！什么！你告诉大叔你今年赔了4万？是滴。呵呵呵、、、你给俺说说看大叔还收不收这税钱了？第四重魔力：Leverage income。年底了，该结帐了。去掉了一开销、交完税(呵呵呵、、、、你交了吗？)，你还乘下多少呢？资产增值：50万债务减低：7万净资产增值为： 57万。现金收入：14万。LOSS CARRYOVER 至明年：4万。呵呵呵、、、、请各位同学告诉俺，这要相当于税前的多少收入呢？
Monday, May 5, 2008
Price watch: Down in 4S ranch
12/2007:
Plan 1: $674K + $20K incentive
Plan 2: $723K + $20K incentive
Plan 3: $771K + $20K incentive
05/2008 :
Plan 1: $626K + $15K incentive
Plan 2: $666K + $15K incentive
Plan 3: $699K + $15K incentive
10/2007 :Plan 1: $745K + $20K incentive
Plan 2: $760K + $20K incentive
Plan 3: $770K + $20K incentive
Plan 4: $741K + $20K incentive
04/2008 :
Plan 1: $632K + $20K incentive
Plan 2: $668K + $20K incentive
Plan 3: $660K + $20K incentive
Plan 4: $675K + $20K incentive
Saturday, April 26, 2008
豪宅又如何
今天去看了一个房子。 1千1百万。 在Rancho Santa Fe.
房子是个据称是很有名的设计师设计的（是local 的）。 古堡风格。 里面阴森森的，没有家的感觉。 很多对方都犯了我们中国人对于风水的大忌。 比如前门通后门， 比如床对着厕所门。 而且5个bedrooms, 2个在房子的一头，另外3个在相对方向的一头，两头离得有八丈远。
还有就是Rancho Santa Fe在美国也是可以排到前10的豪宅区，里面基本上都是一条lane的路，曲里拐弯转来转去， 我一边开车一边想，富人为了找个世外桃源和一般的俗人区别开，建一个dream house还真是不容易啊。
房子是个据称是很有名的设计师设计的（是local 的）。 古堡风格。 里面阴森森的，没有家的感觉。 很多对方都犯了我们中国人对于风水的大忌。 比如前门通后门， 比如床对着厕所门。 而且5个bedrooms, 2个在房子的一头，另外3个在相对方向的一头，两头离得有八丈远。
还有就是Rancho Santa Fe在美国也是可以排到前10的豪宅区，里面基本上都是一条lane的路，曲里拐弯转来转去， 我一边开车一边想，富人为了找个世外桃源和一般的俗人区别开，建一个dream house还真是不容易啊。
Tuesday, April 22, 2008
Sunday, April 13, 2008
Pending, pending, sold...
得不到的总是最好的。 看过房子后左右摇摆，等到房子pending了， 回首一看,那房最好。
那么，Pending 的房子还能再给offer吗？
一般来讲In MLS, 房子出售有四部曲。
先是“active”, 很简单，房子available for sale.
然后如果有buyer来offer, 但是offer里面有contingencies (loan, inspections, appraisal, etc.) 房子就是列为“active contingent”.
等到contingencies 都已经不存在了。就列为“pending”, and this usually means it’s as good as sold, 但是买家到最后close还有一段距离，可能还会有一些不定因素存在。
最后, of course, 就是 “sold”。无需解释了。
所以说，如果是pending, 基本上已经很难再submit new offer了。
但是不试试也不知道，很多的seller当然是很愿意接受backup offer。
Tuesday, March 25, 2008
Poway
最近去poway看房也比较多。 poway很大，very diverse。 You can get a 4br for $350k or a 4br for $3.5m. Depends on what you're looking for.
算是inland了。 夏天比较热。
新的Sabre Springs, south of Poway Road那里很不错。Many homes in there are good sized, still in PUSD, pretty low Mello-roos and HOA.
Poway学区是不错的。 但是具体还是要看每个小学和中学的情况。 有
Wednesday, March 5, 2008
San Diego Communities and their zipcodes
North County Coastal San Diego
Cardiff by the Sea 92007
Carlsbad 92008, 92009
Carmel Valley 92130
Del Mar 92014
Encinitas 92024
Oceanside 92054, 92056, 92057
Solana Beach 92075
North County Inland San Diego
4S Ranch 92127
Carmel Mountain, 92128
Escondido 92025, 92026 92027, 92029
Mira Mesa 92126
Poway 92064
Rancho Bernardo 92127
Rancho Penasquitos 92129
Rancho Santa Fe 92067
Scripps Ranch 92131
Central Coastal San Diego
La Jolla 92037
Sorrento Valley 92121
University City 92122
Thursday, February 28, 2008
买房心得（ZZ）
最近房子下跌的厉害，银行重新评估的时候，我挺担心的，但结果出来我的房子竟比买价多了三万。看来我去年泡我爱我家没白费功夫。我觉得房价跌的最厉害的一是远郊新房子比较多的地方，另一处就是差区。我把自己买房的考虑总结一下：1。 好区，好学区。事实证明，好学区的房子永远有人要。 尤其是那种已经没有多少空地了，交通方便的区。 我买的是最好的学区，地处大都市的中心，到哪里都非常方便。2。地大房小。房子小，但结构合理。我们三口之家，不需要3000，4000SF的房子，2200已经非常COZY了。 买价包括地价和房价，地价是升的，房子却是折旧的，所以地价所占的比例越高越好。3。INSPECTION 钱一定不能省。因为是旧房，除了结构布局合理，房子质量很重要。要仔细看卖主的房屋报告。屋顶，SIDING，窗户最好是新换的。看房子保养的好可以看GARDENING。一般GARDENING 好的，保养基本就比较好4。找屋主住的时间比较长的买。一是他会比较爱护房子，因为住的久，一般对房子也比较有感情。二是卖的时候因为房子几十年升值已经比较大了，不会斤斤计较价钱，如果他真想卖的话。5。我自己很介意朝向，所以我买的是南北向的房子。个人感觉，南北向的房子比东西向的房子上市的少。
澄清一下买builder房 agent commision的事情(ZZ)
虽然我给客户的rebate挺generous的，还是忍不住转载这个。 我觉得正要找个好agent比要回多少rebate强。还真是那么回事。
Builder的agent's (on site/listing agent) pay is based on agreement between builder and the listing agent. 在我知道的一个工程，on site agent总共拿到5.5%。如果对方没有带人来，on site agent拿到5.5%。如果对方有agent,on site2%， buyer agent3.5%.不管对方有没有agent,builder 出的钱是一样的，这是在budget里面的。Agent的钱对builder来说是小钱，卖出去房子才是大事。你没有agent,很多事情，listing agent要替你做，而且成交的机会小得多。不要误以为让对方占了便宜。我做listing agent for single family house 的时候,没有agent 打电话的我比较懒得理，因为要花很多时间沟通和解释。而且对方是个什么都不懂的人，越是不懂，越是不敢买。浪费什么时间。而且我不知道对方能否带下来款，这是目前最重要的。Prequalify. I would not negotiate with anyone without seeing the prequalify letter first. 误区：1. 跟你讨价还价的是on-site agent,不是builder.2. license law 不允许对有agent和没有agent的客人区别对待。3. 任何降价超过了一定范围都要builder同意。结论你没有带agent，得到好处的是on site agent，builder未必把这个作为考虑的。不要沾沾自喜啦。每个州，每个工程的的情况不同，以上意见，仅供参考。找到喜欢的好房子最重要，别老惦记我们agent兜里那点钱啦。
Builder的agent's (on site/listing agent) pay is based on agreement between builder and the listing agent. 在我知道的一个工程，on site agent总共拿到5.5%。如果对方没有带人来，on site agent拿到5.5%。如果对方有agent,on site2%， buyer agent3.5%.不管对方有没有agent,builder 出的钱是一样的，这是在budget里面的。Agent的钱对builder来说是小钱，卖出去房子才是大事。你没有agent,很多事情，listing agent要替你做，而且成交的机会小得多。不要误以为让对方占了便宜。我做listing agent for single family house 的时候,没有agent 打电话的我比较懒得理，因为要花很多时间沟通和解释。而且对方是个什么都不懂的人，越是不懂，越是不敢买。浪费什么时间。而且我不知道对方能否带下来款，这是目前最重要的。Prequalify. I would not negotiate with anyone without seeing the prequalify letter first. 误区：1. 跟你讨价还价的是on-site agent,不是builder.2. license law 不允许对有agent和没有agent的客人区别对待。3. 任何降价超过了一定范围都要builder同意。结论你没有带agent，得到好处的是on site agent，builder未必把这个作为考虑的。不要沾沾自喜啦。每个州，每个工程的的情况不同，以上意见，仅供参考。找到喜欢的好房子最重要，别老惦记我们agent兜里那点钱啦。
Thursday, February 21, 2008
烂区春未到，好区抢到爆 (ZT)
This is talking about SSF/San Jose.
用十个字来形容市场就是：烂区春未到，好区抢到爆。
用十个字来形容seller和buyer就是：很黄很暴力，很晕很无奈。
。。。无语啊无语。估计原因有五：
1.由于贷款利率的下调和对通涨的担心，很多人决定当断则断。
2.去年冬天以来的低inventory让很多人憋坏了，据说春天历来hot。
3.去年转战股市的可能今年都进入房市了。
4.刚需。看到很多小孩子，还有的说“i want this house”，我靠，me too。。
5.都疯了。
我相信这些地方比起所谓的房市高点（2005？）高出30%不止了。早买早超生压，我靠。
形势很惨很严峻。到底这是新一波主升浪的开始，还是主力发力派筹阶段，我不得不说
：这个市场没人能操纵，job不倒，它们不倒。
用十个字来形容市场就是：烂区春未到，好区抢到爆。
用十个字来形容seller和buyer就是：很黄很暴力，很晕很无奈。
。。。无语啊无语。估计原因有五：
1.由于贷款利率的下调和对通涨的担心，很多人决定当断则断。
2.去年冬天以来的低inventory让很多人憋坏了，据说春天历来hot。
3.去年转战股市的可能今年都进入房市了。
4.刚需。看到很多小孩子，还有的说“i want this house”，我靠，me too。。
5.都疯了。
我相信这些地方比起所谓的房市高点（2005？）高出30%不止了。早买早超生压，我靠。
形势很惨很严峻。到底这是新一波主升浪的开始，还是主力发力派筹阶段，我不得不说
：这个市场没人能操纵，job不倒，它们不倒。
Friday, February 8, 2008
Scripps Ranch
Scripps Ranch算是inland, 15号公路的东边， Marine Corps Air Station Miramar以北，Poway以南。 区号92131. 以前是报业大亨Scripps拥有，大概1200亩地。
大概有百分之15的亚裔居住在这里。
曾经在03年10月被山火烧掉很多房子。 大概300家。
Scripps Ranch盛产一种很特别的树，叫Eucalyptus trees。
中学：
Wangenheim Middle School (6-8)
Thurgood Marshall Middle School (6-8)
Scripps Ranch High School (9-12)
Scripps Ranch大概分为几个区。 一个是Pomerado以南。房子有新有旧。新的都是03年山火之后盖起来。Pomerado北是70年代的老房子居多。有的后院巨大lot也很大。在Pomerado和Spring Canyon之间有一些房子基本上80年代的，Spring Canyon北面一些房子基本上更新一些。房子大点但是地比较小。Pomerado以东是Stonebridge的新房子。那些新房子很over priced.
Monday, February 4, 2008
Check this out
RottenNeighbor.com
A rotten neighbor could be another reason that you pass that house!
A rotten neighbor could be another reason that you pass that house!
Friday, February 1, 2008
Poll: Where You Want to Live
Miami might be a nice place to visit, but only 3 percent of those polled by Zogby International would like to live there.
San Francisco led the pack among cities where people would like to live with 13 percent saying they would move there if they could. It was followed by Chicago, Orlando, New York, Las Vegas, and Houston.
The national poll, which was focused on Miami, rated the city’s high and low points and compared it with other major cities in the nation.
About 42 percent of those polled had visited Miami, but they ranked the city sixth out of eight major American cities as a vacation destination. The first choice was San Francisco, garnering 19 percent of the sentiment. Orlando came in second with 14 percent choosing it.
San Francisco led the pack among cities where people would like to live with 13 percent saying they would move there if they could. It was followed by Chicago, Orlando, New York, Las Vegas, and Houston.
The national poll, which was focused on Miami, rated the city’s high and low points and compared it with other major cities in the nation.
About 42 percent of those polled had visited Miami, but they ranked the city sixth out of eight major American cities as a vacation destination. The first choice was San Francisco, garnering 19 percent of the sentiment. Orlando came in second with 14 percent choosing it.
Wednesday, January 30, 2008
Thursday, January 24, 2008
REFINANCE的机会来了
最近MORTGAGE RATE 持续下跌，不少房子都有了REFINANCE 的机会，尤其是COMFORMING BALANCE LOAN （i.e. LOAN VALUE < 417K)
现在COMFORMING BALANCE MORTGAGE RATE 大概是
30 YEAR: 5.3%
15 YEAR: 4.8%
JUMBO LOAN (> 417K ) MORTGAGE RATE 没有什么大的变化，所以REFINANCE的余地不大。
但是不是所有的COMFORMING MORTGAGE 都IN A POSITION TO REFINANCE，最近的房价下滑PLAY A ROLE HERE。假设你两年前买了一个50万的房子，贷了40万，利率是6%，现在利率是5.3%，理论上应该可以去REFI. However, 如果现在房子的价格跌了，目前只值45万，你的贷款总额大概还有39万，这时候，你的LTV RATIO （LOAN-TO-VALUE) = 39/45, 大于80%，所以你还是拿不到5.3%, 大概还是靠近6%。
所以考虑REFINANCE的时候，一样要考虑房子的价格。
另外，如果能REFINANCE的话，我建议尽量采用ZERO COST REFINANCE，因为MORTGAGE RATE可能还会进一步下滑，有再一次REFINANCE的机会，这样做的时候，要MAKE SURE， THERE IS NO PREPAYMENT PENALTY.
现在COMFORMING BALANCE MORTGAGE RATE 大概是
30 YEAR: 5.3%
15 YEAR: 4.8%
JUMBO LOAN (> 417K ) MORTGAGE RATE 没有什么大的变化，所以REFINANCE的余地不大。
但是不是所有的COMFORMING MORTGAGE 都IN A POSITION TO REFINANCE，最近的房价下滑PLAY A ROLE HERE。假设你两年前买了一个50万的房子，贷了40万，利率是6%，现在利率是5.3%，理论上应该可以去REFI. However, 如果现在房子的价格跌了，目前只值45万，你的贷款总额大概还有39万，这时候，你的LTV RATIO （LOAN-TO-VALUE) = 39/45, 大于80%，所以你还是拿不到5.3%, 大概还是靠近6%。
所以考虑REFINANCE的时候，一样要考虑房子的价格。
另外，如果能REFINANCE的话，我建议尽量采用ZERO COST REFINANCE，因为MORTGAGE RATE可能还会进一步下滑，有再一次REFINANCE的机会，这样做的时候，要MAKE SURE， THERE IS NO PREPAYMENT PENALTY.
Saturday, January 12, 2008
Carmel mountain ranch updates
I'll update it when/if any of the make it to escrow
Carriage Run:
1)MLS 071091971 listed 11/30/2007
11371 BLACK COLT LANE
$823,875/ 1985 sqft
Saratoga:
1) MLS 071089870/ listed 11/19/2007
5108 GREAT MEADOW DRIVE
$1,047,250/ 2724 sqft
2)086002322 listed 1/8/2008
5274 FOXBOROUGH PT
$1,150,000 /2769 sqft
There are two sale by builder in Derby Hill right now.
First, a plan 2 at 3800+ sf for $1.59-1.69M.
Second, a plan 1 at 3500+ sf for $1.299M (FSBO still avail as of today (1/13)).
These will be the first resales for Derby Hill so it will be interesting to see what happens. Neither house is on a canyon but both seem to have nice upgrades. I think the higher-priced one is way off base.
There are two resales in Saratoga right now.
Foxborough Pt as you indicated above.
107007 Heather Ridge for $1.1-1.25M at 2700+ sf.
These both back-up to Carmel Mtn. Road but have large lots. I know that there are a lot of buyers that would never live in a house backing up to a main road. Great Meadow is a brand new Pardee home, not a resale. A neighbor told me that at least one of the Saratoga models is still available for sale. I thought they were all sold but maybe it fell out of escrow?
I don't know Carriage Run very well.
Pardee is releasing another phase of Derby Hill next Sat. (1/19). They had no problem selling out the last phase in December. It seems that Pardee is pretty confident right now since they are busy trying to get the new models for Bridle Ridge (I think that's what they are calling it?) out by March. This new one is across the street from Saratoga and partly down at the end of Carmel Mtn. Road. It will be interesting to see their initial pricing on those. I believe their size is comparable to Saratoga.
If these resales do close near their listing prices, it shows that some people are still making money on San Diego real estate!!
Tuesday, January 1, 2008
有关贷款的入门讲解（转载）
这个讲解写的相当详细。 希望对第一次买房的朋友们有用。
Mortgage type
总的来讲，Mortgage 有两种，一种是fixed payment, 一种是 ARM (Adjustable Rate Mortgage)
Fixed payment, 顾名思义，就是每个月的payment是固定的。常见的有30年和15年的两种（20年和40年的也有，但不多见）。我们还用刚才那个例子，假设这个贷款40万的人用的是30年Fixed, 利率是6.25%，那他每个月的mortgage payment 就是$2,462.87，每个月你都交这个数目，直至付清，假如他每个月都正好付$2,462.87的话，他的mortgage 就会在30年的时候还清。一般来说，15年的rate 要比30年要略低（大概低0.25%-0.5%左右），不过由于周期短，所以monthly payment 会高一些。因此，采用15年Mortgage的一般是富人，就刚才那个例子，如果其他不变，换成15年6%，monthly payment 就会是$3375.43，这样15年就付清了。
ARM，这种类型的mortgage, 每个月的payment 是不固定的，它会跟随某种benchmark rate （一般是LIBOR rate）上下浮动。一般常见的ARM是一种叫Hybrid ARM 的, 这种ARM的前一小部分时间的rate是固定的，过了那个阶段之后rate就是浮动的啦。银行为了促销ARM, 往往offer的初始固定rate 会比30年甚至15年fixed 要低，俗称teaser rate。这初始固定rate的周期一般是3年或是5年（也有1年，7年或10年的）。过了这段初始时间后，rate 一般每年adjust 一次，所以一般缩写成3/1 ARM, 5/1 ARM, etc. 举个例子来阐述一下，假设一个3/1 ARM 头三年的teaser rate是5.75%，以后是LIBOR+200bps，按照这个条例，头三年你每个月付$2334.29 。过了三年，你的利率就变成浮动的，LIBOR rate + 2%。假如当时LIBOR rate 是5%，在未来的一年里你就要按照7%来付monthly payment，就会比$2334.29高出不少。当然，如果LIBOR rate 是3%，你就只需要按照5%付就可以了。rate 每年按照当时的LIBOR rate调整一次, 直至mortgage 付清。我们可以看到采用ARM 就会一定的风险,monthly payment 可能会有很大的上下浮动。
Mortgage Amortization
Mortgage 的本金和利息的计算方法与一般的借贷不太一样，有必要阐述一下。要弄明白这个问题，我们先要介绍两个概念：Prepayment and Curtailment。一般来说，你向银行借钱买房，做为mortgage 的 borrower, 你会有一个option，这个option 赋予了你随时随刻可以多付甚至全付清mortgage的权利。如果你在到期之前全付清的话，就是prepayment, 如果你只是每月多付一些的话，就叫curtailment (又叫partial prepayment)。值得提一下的是，在少数的mortgage agreement 里，可能会有prepayment penalty, 规定如果3年内，或是5年内prepay 的话，就会有penalty, 这个细节在申请mortgage 的时候要当心。
现在我们用一个例子来说明这个Mortgage Amortization.
假设一个30年mortgage，amount 40万，利率6%, 根据公式每个月的payment 是$2398.20。这个$2398.20是由两部分组成的，一部分是principal pay down (本金), 第二部分是interest （利息）。让我们先来看第一个月，beginning balance 是$400,000, 所以要付的月利息就是$400,000*（0.06/12）= $2000. 所以呢，你交的钱中，$2000 是利息，$398.20 是本金，下个月的beginning balance 就变成（$400,000-$398.2）= $399,601.80. 当然如果你说我这个月有点闲钱，我想多付一些(curtailment)，结果你多付了$250, 那下个月的beginning balance 就会是($399,601.80-$250) = $399,351.80。然后呢，第二个月scheduled payment 还是$2398.20，但是你利息变成了$399,351.80×(0.06/12)= $1996.76. 本金就变成 ($2398.20-$1996.76) = $401.44.
尽管每个月的scheduled payment 不变，但是本金和利息的比重在变化。可以说，一开始的payment 几乎全是利息，但是利息的比例会随着时间的推移越来越小，相反, 本金的比例越来越大。
影响Mortgage Rate 的因素
当然，说到最后，大家最关心的还是Mortgage Rate, 大家都希望拿到一个低的Mortgage Rate。让我们来看看哪些因素会影响Mortgage Rate 呢
1. Mortgage Type: 一般来说，15年的利率比30年要低，ARM起始的teaser rate 比Fixed Payment 的要低。
2. LTV Ratio (Loan-To-Value Ratio), 就是拿你的Loan Amount 除以你房子的价值。小于80%的（换句话讲，down payment 超过20%）的，rate 会低一些。超过80%的，除了利率会高，一般还会被要求交额外的Mortgage Insurance。
3. Income Ratio: 是指monthly mortgage payment 除以 monthly income, income 可以是 before tax (front ratio) 或是 after tax (back ratio). 这个ratio 最好不要超过28% (before taxor) 或是 36% (after tax)。
4. Loan Amount：美国政府规定了一个conforming balance, 目前这个值定在了$417,000。Mortgage amount 超过这个的利率会高, 反之则会低。一般来说，这个值两三年会被调整一次。
5. Credit Score：比较广泛采用的是FICO score, 一般来说，FICO 高于660的就还OK，高于720就属于比较好的credit。低于600的就是所谓的subprime mortgage, 利率就会要比>720高很多。
6. Documentation: 这个指的是你能提供的银行证明，收入证明等等，你要是能提供所有的文件，你的利率就低。反之，假如你是self employed, 你提供不了稳定的收入证明，你的利率就会高一些。
当然利率还跟很多其他因素有关，比方说房子的类型啊，你买房是投资还是居住等等有关，但是那些不是主导因素，我就不再一一叙述了。
Mortgage type
总的来讲，Mortgage 有两种，一种是fixed payment, 一种是 ARM (Adjustable Rate Mortgage)
Fixed payment, 顾名思义，就是每个月的payment是固定的。常见的有30年和15年的两种（20年和40年的也有，但不多见）。我们还用刚才那个例子，假设这个贷款40万的人用的是30年Fixed, 利率是6.25%，那他每个月的mortgage payment 就是$2,462.87，每个月你都交这个数目，直至付清，假如他每个月都正好付$2,462.87的话，他的mortgage 就会在30年的时候还清。一般来说，15年的rate 要比30年要略低（大概低0.25%-0.5%左右），不过由于周期短，所以monthly payment 会高一些。因此，采用15年Mortgage的一般是富人，就刚才那个例子，如果其他不变，换成15年6%，monthly payment 就会是$3375.43，这样15年就付清了。
ARM，这种类型的mortgage, 每个月的payment 是不固定的，它会跟随某种benchmark rate （一般是LIBOR rate）上下浮动。一般常见的ARM是一种叫Hybrid ARM 的, 这种ARM的前一小部分时间的rate是固定的，过了那个阶段之后rate就是浮动的啦。银行为了促销ARM, 往往offer的初始固定rate 会比30年甚至15年fixed 要低，俗称teaser rate。这初始固定rate的周期一般是3年或是5年（也有1年，7年或10年的）。过了这段初始时间后，rate 一般每年adjust 一次，所以一般缩写成3/1 ARM, 5/1 ARM, etc. 举个例子来阐述一下，假设一个3/1 ARM 头三年的teaser rate是5.75%，以后是LIBOR+200bps，按照这个条例，头三年你每个月付$2334.29 。过了三年，你的利率就变成浮动的，LIBOR rate + 2%。假如当时LIBOR rate 是5%，在未来的一年里你就要按照7%来付monthly payment，就会比$2334.29高出不少。当然，如果LIBOR rate 是3%，你就只需要按照5%付就可以了。rate 每年按照当时的LIBOR rate调整一次, 直至mortgage 付清。我们可以看到采用ARM 就会一定的风险,monthly payment 可能会有很大的上下浮动。
Mortgage Amortization
Mortgage 的本金和利息的计算方法与一般的借贷不太一样，有必要阐述一下。要弄明白这个问题，我们先要介绍两个概念：Prepayment and Curtailment。一般来说，你向银行借钱买房，做为mortgage 的 borrower, 你会有一个option，这个option 赋予了你随时随刻可以多付甚至全付清mortgage的权利。如果你在到期之前全付清的话，就是prepayment, 如果你只是每月多付一些的话，就叫curtailment (又叫partial prepayment)。值得提一下的是，在少数的mortgage agreement 里，可能会有prepayment penalty, 规定如果3年内，或是5年内prepay 的话，就会有penalty, 这个细节在申请mortgage 的时候要当心。
现在我们用一个例子来说明这个Mortgage Amortization.
假设一个30年mortgage，amount 40万，利率6%, 根据公式每个月的payment 是$2398.20。这个$2398.20是由两部分组成的，一部分是principal pay down (本金), 第二部分是interest （利息）。让我们先来看第一个月，beginning balance 是$400,000, 所以要付的月利息就是$400,000*（0.06/12）= $2000. 所以呢，你交的钱中，$2000 是利息，$398.20 是本金，下个月的beginning balance 就变成（$400,000-$398.2）= $399,601.80. 当然如果你说我这个月有点闲钱，我想多付一些(curtailment)，结果你多付了$250, 那下个月的beginning balance 就会是($399,601.80-$250) = $399,351.80。然后呢，第二个月scheduled payment 还是$2398.20，但是你利息变成了$399,351.80×(0.06/12)= $1996.76. 本金就变成 ($2398.20-$1996.76) = $401.44.
尽管每个月的scheduled payment 不变，但是本金和利息的比重在变化。可以说，一开始的payment 几乎全是利息，但是利息的比例会随着时间的推移越来越小，相反, 本金的比例越来越大。
影响Mortgage Rate 的因素
当然，说到最后，大家最关心的还是Mortgage Rate, 大家都希望拿到一个低的Mortgage Rate。让我们来看看哪些因素会影响Mortgage Rate 呢
1. Mortgage Type: 一般来说，15年的利率比30年要低，ARM起始的teaser rate 比Fixed Payment 的要低。
2. LTV Ratio (Loan-To-Value Ratio), 就是拿你的Loan Amount 除以你房子的价值。小于80%的（换句话讲，down payment 超过20%）的，rate 会低一些。超过80%的，除了利率会高，一般还会被要求交额外的Mortgage Insurance。
3. Income Ratio: 是指monthly mortgage payment 除以 monthly income, income 可以是 before tax (front ratio) 或是 after tax (back ratio). 这个ratio 最好不要超过28% (before taxor) 或是 36% (after tax)。
4. Loan Amount：美国政府规定了一个conforming balance, 目前这个值定在了$417,000。Mortgage amount 超过这个的利率会高, 反之则会低。一般来说，这个值两三年会被调整一次。
5. Credit Score：比较广泛采用的是FICO score, 一般来说，FICO 高于660的就还OK，高于720就属于比较好的credit。低于600的就是所谓的subprime mortgage, 利率就会要比>720高很多。
6. Documentation: 这个指的是你能提供的银行证明，收入证明等等，你要是能提供所有的文件，你的利率就低。反之，假如你是self employed, 你提供不了稳定的收入证明，你的利率就会高一些。
当然利率还跟很多其他因素有关，比方说房子的类型啊，你买房是投资还是居住等等有关，但是那些不是主导因素，我就不再一一叙述了。
Saturday, December 22, 2007
透视Closting costs
看房子辛辛苦苦的看了大半天，总算相中了一个，给了offer, 接受了。做了inspection也没啥问题。 恭喜你！ 现在房子要close了，你的agent和贷款公司哗啦哗啦的扔给你了一摞文件，数字一列又一列，看得你直晕菜。 今天我们就来透视一下Closing Costs. 让你明明白白清清楚楚的close。
Closing costs分为４大部分：
一是和贷款相关的收费：包含有origination fee, loan points, credit report fee, appraisal, application fee, mortgage broker fee, processing fee, underwriting fee, wire transfer fee, assumption fee等等。 在这里需要注意的是虽然有些lender的利率很低，但是把买point的钱打在closing cost里, 或者巧立名目收一些杂费，这样实际的费用反而高出利率高一些的lender。所以找lender的时候不能光盯着哪家的rate最低。个人认为以现在的市场来看，还是以low cost的为上策， 因为利率下滑的可能性还是很大的。
第二是围绕title的收费： 一般来讲这一部分都是估算的。包含有settlement or closing fee, title search, title examination, title insurance, document preparation fee, notary fee, attorney fee等等。因为这部分的费用是由Title公司来收费，他们收费项目和标准都有所不同， 所以费用会有所差别。 如果你想要一个比较准确的数字的话，可以给Title公司打电话让他们估算closing fee 和title insurance。 （Title insurance是为了保护买方对于property title的拥有权，主要是针对关于title可能存在的争议。）
第三是与Record & Transfer 相关的费用，用来负责county的recording fee, local tax/ stamps 和state tax stamps。和第二项一样，这一项也是估算的，到时候实际发生是多少就收多少。有时候贷款公司会把这些费用和第二项title charges合并在一起通称为第三方收费（third party charges）。因为这些费用并不是由贷款公司来决定，所以千万不要被有些贷款公司低估的"third party charges"所误导。
第四项也是最后一部分是预交费用(Prepaid)：包括足月开始前的贷款利息, 一年的房屋保险金以及property tax, flood ins, school tax等等贷款公司要收取的押金。利息是从close那天开始计算的。比如12月21号close, 就收21号到1月1号的利息。 另外，贷款公司会一次性预收一年的保险费或者放在月付里面，具体操作你可以和贷款公司讨论选择适合自己的付款方式。
关于房子的closing costs大概就是这样子：四大板块的费用--由于各个贷款公司收费运作不同，会有一些不同的收费项目，但是基本上也不出左右了。
Closing costs分为４大部分：
一是和贷款相关的收费：包含有origination fee, loan points, credit report fee, appraisal, application fee, mortgage broker fee, processing fee, underwriting fee, wire transfer fee, assumption fee等等。 在这里需要注意的是虽然有些lender的利率很低，但是把买point的钱打在closing cost里, 或者巧立名目收一些杂费，这样实际的费用反而高出利率高一些的lender。所以找lender的时候不能光盯着哪家的rate最低。个人认为以现在的市场来看，还是以low cost的为上策， 因为利率下滑的可能性还是很大的。
第二是围绕title的收费： 一般来讲这一部分都是估算的。包含有settlement or closing fee, title search, title examination, title insurance, document preparation fee, notary fee, attorney fee等等。因为这部分的费用是由Title公司来收费，他们收费项目和标准都有所不同， 所以费用会有所差别。 如果你想要一个比较准确的数字的话，可以给Title公司打电话让他们估算closing fee 和title insurance。 （Title insurance是为了保护买方对于property title的拥有权，主要是针对关于title可能存在的争议。）
第三是与Record & Transfer 相关的费用，用来负责county的recording fee, local tax/ stamps 和state tax stamps。和第二项一样，这一项也是估算的，到时候实际发生是多少就收多少。有时候贷款公司会把这些费用和第二项title charges合并在一起通称为第三方收费（third party charges）。因为这些费用并不是由贷款公司来决定，所以千万不要被有些贷款公司低估的"third party charges"所误导。
第四项也是最后一部分是预交费用(Prepaid)：包括足月开始前的贷款利息, 一年的房屋保险金以及property tax, flood ins, school tax等等贷款公司要收取的押金。利息是从close那天开始计算的。比如12月21号close, 就收21号到1月1号的利息。 另外，贷款公司会一次性预收一年的保险费或者放在月付里面，具体操作你可以和贷款公司讨论选择适合自己的付款方式。
关于房子的closing costs大概就是这样子：四大板块的费用--由于各个贷款公司收费运作不同，会有一些不同的收费项目，但是基本上也不出左右了。
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