Fed cut rate again

Is that a good thing? I doubt it...

REFINANCE的机会来了

最近MORTGAGE RATE 持续下跌，不少房子都有了REFINANCE 的机会，尤其是COMFORMING BALANCE LOAN （i.e. LOAN VALUE < 417K)

现在COMFORMING BALANCE MORTGAGE RATE 大概是

30 YEAR: 5.3%

15 YEAR: 4.8%

JUMBO LOAN (> 417K ) MORTGAGE RATE 没有什么大的变化，所以REFINANCE的余地不大。

但是不是所有的COMFORMING MORTGAGE 都IN A POSITION TO REFINANCE，最近的房价下滑PLAY A ROLE HERE。假设你两年前买了一个50万的房子，贷了40万，利率是6%，现在利率是5.3%，理论上应该可以去REFI. However, 如果现在房子的价格跌了，目前只值45万，你的贷款总额大概还有39万，这时候，你的LTV RATIO （LOAN-TO-VALUE) = 39/45, 大于80%，所以你还是拿不到5.3%, 大概还是靠近6%。

所以考虑REFINANCE的时候，一样要考虑房子的价格。

另外，如果能REFINANCE的话，我建议尽量采用ZERO COST REFINANCE，因为MORTGAGE RATE可能还会进一步下滑，有再一次REFINANCE的机会，这样做的时候，要MAKE SURE， THERE IS NO PREPAYMENT PENALTY.

Carmel mountain ranch updates

I'll update it when/if any of the make it to escrow

Carriage Run:

1)MLS 071091971 listed 11/30/2007

11371 BLACK COLT LANE

$823,875/ 1985 sqft

Saratoga:

1) MLS 071089870/ listed 11/19/2007

5108 GREAT MEADOW DRIVE

$1,047,250/ 2724 sqft

2)086002322 listed 1/8/2008

5274 FOXBOROUGH PT

$1,150,000 /2769 sqft

There are two sale by builder in Derby Hill right now.

First, a plan 2 at 3800+ sf for $1.59-1.69M.
Second, a plan 1 at 3500+ sf for $1.299M (FSBO still avail as of today (1/13)).

These will be the first resales for Derby Hill so it will be interesting to see what happens. Neither house is on a canyon but both seem to have nice upgrades. I think the higher-priced one is way off base.

There are two resales in Saratoga right now.

Foxborough Pt as you indicated above.
107007 Heather Ridge for $1.1-1.25M at 2700+ sf.

These both back-up to Carmel Mtn. Road but have large lots. I know that there are a lot of buyers that would never live in a house backing up to a main road. Great Meadow is a brand new Pardee home, not a resale. A neighbor told me that at least one of the Saratoga models is still available for sale. I thought they were all sold but maybe it fell out of escrow?

I don't know Carriage Run very well.

Pardee is releasing another phase of Derby Hill next Sat. (1/19). They had no problem selling out the last phase in December. It seems that Pardee is pretty confident right now since they are busy trying to get the new models for Bridle Ridge (I think that's what they are calling it?) out by March. This new one is across the street from Saratoga and partly down at the end of Carmel Mtn. Road. It will be interesting to see their initial pricing on those. I believe their size is comparable to Saratoga.

If these resales do close near their listing prices, it shows that some people are still making money on San Diego real estate!!

有关贷款的入门讲解（转载）

这个讲解写的相当详细。 希望对第一次买房的朋友们有用。

Mortgage type
总的来讲，Mortgage 有两种，一种是fixed payment, 一种是 ARM (Adjustable Rate Mortgage)

Fixed payment, 顾名思义，就是每个月的payment是固定的。常见的有30年和15年的两种（20年和40年的也有，但不多见）。我们还用刚才那个例子，假设这个贷款40万的人用的是30年Fixed, 利率是6.25%，那他每个月的mortgage payment 就是$2,462.87，每个月你都交这个数目，直至付清，假如他每个月都正好付$2,462.87的话，他的mortgage 就会在30年的时候还清。一般来说，15年的rate 要比30年要略低（大概低0.25%-0.5%左右），不过由于周期短，所以monthly payment 会高一些。因此，采用15年Mortgage的一般是富人，就刚才那个例子，如果其他不变，换成15年6%，monthly payment 就会是$3375.43，这样15年就付清了。

ARM，这种类型的mortgage, 每个月的payment 是不固定的，它会跟随某种benchmark rate （一般是LIBOR rate）上下浮动。一般常见的ARM是一种叫Hybrid ARM 的, 这种ARM的前一小部分时间的rate是固定的，过了那个阶段之后rate就是浮动的啦。银行为了促销ARM, 往往offer的初始固定rate 会比30年甚至15年fixed 要低，俗称teaser rate。这初始固定rate的周期一般是3年或是5年（也有1年，7年或10年的）。过了这段初始时间后，rate 一般每年adjust 一次，所以一般缩写成3/1 ARM, 5/1 ARM, etc. 举个例子来阐述一下，假设一个3/1 ARM 头三年的teaser rate是5.75%，以后是LIBOR+200bps，按照这个条例，头三年你每个月付$2334.29 。过了三年，你的利率就变成浮动的，LIBOR rate + 2%。假如当时LIBOR rate 是5%，在未来的一年里你就要按照7%来付monthly payment，就会比$2334.29高出不少。当然，如果LIBOR rate 是3%，你就只需要按照5%付就可以了。rate 每年按照当时的LIBOR rate调整一次, 直至mortgage 付清。我们可以看到采用ARM 就会一定的风险,monthly payment 可能会有很大的上下浮动。

Mortgage Amortization
Mortgage 的本金和利息的计算方法与一般的借贷不太一样，有必要阐述一下。要弄明白这个问题，我们先要介绍两个概念：Prepayment and Curtailment。一般来说，你向银行借钱买房，做为mortgage 的 borrower, 你会有一个option，这个option 赋予了你随时随刻可以多付甚至全付清mortgage的权利。如果你在到期之前全付清的话，就是prepayment, 如果你只是每月多付一些的话，就叫curtailment (又叫partial prepayment)。值得提一下的是，在少数的mortgage agreement 里，可能会有prepayment penalty, 规定如果3年内，或是5年内prepay 的话，就会有penalty, 这个细节在申请mortgage 的时候要当心。
现在我们用一个例子来说明这个Mortgage Amortization.
假设一个30年mortgage，amount 40万，利率6%, 根据公式每个月的payment 是$2398.20。这个$2398.20是由两部分组成的，一部分是principal pay down (本金), 第二部分是interest （利息）。让我们先来看第一个月，beginning balance 是$400,000, 所以要付的月利息就是$400,000*（0.06/12）= $2000. 所以呢，你交的钱中，$2000 是利息，$398.20 是本金，下个月的beginning balance 就变成（$400,000-$398.2）= $399,601.80. 当然如果你说我这个月有点闲钱，我想多付一些(curtailment)，结果你多付了$250, 那下个月的beginning balance 就会是($399,601.80-$250) = $399,351.80。然后呢，第二个月scheduled payment 还是$2398.20，但是你利息变成了$399,351.80×(0.06/12)= $1996.76. 本金就变成 ($2398.20-$1996.76) = $401.44.


尽管每个月的scheduled payment 不变，但是本金和利息的比重在变化。可以说，一开始的payment 几乎全是利息，但是利息的比例会随着时间的推移越来越小，相反, 本金的比例越来越大。

影响Mortgage Rate 的因素
当然，说到最后，大家最关心的还是Mortgage Rate, 大家都希望拿到一个低的Mortgage Rate。让我们来看看哪些因素会影响Mortgage Rate 呢
1. Mortgage Type: 一般来说，15年的利率比30年要低，ARM起始的teaser rate 比Fixed Payment 的要低。
2. LTV Ratio (Loan-To-Value Ratio), 就是拿你的Loan Amount 除以你房子的价值。小于80%的（换句话讲，down payment 超过20%）的，rate 会低一些。超过80%的，除了利率会高，一般还会被要求交额外的Mortgage Insurance。
3. Income Ratio: 是指monthly mortgage payment 除以 monthly income, income 可以是 before tax (front ratio) 或是 after tax (back ratio). 这个ratio 最好不要超过28% (before taxor) 或是 36% (after tax)。
4. Loan Amount：美国政府规定了一个conforming balance, 目前这个值定在了$417,000。Mortgage amount 超过这个的利率会高, 反之则会低。一般来说，这个值两三年会被调整一次。
5. Credit Score：比较广泛采用的是FICO score, 一般来说，FICO 高于660的就还OK，高于720就属于比较好的credit。低于600的就是所谓的subprime mortgage, 利率就会要比>720高很多。
6. Documentation: 这个指的是你能提供的银行证明，收入证明等等，你要是能提供所有的文件，你的利率就低。反之，假如你是self employed, 你提供不了稳定的收入证明，你的利率就会高一些。

当然利率还跟很多其他因素有关，比方说房子的类型啊，你买房是投资还是居住等等有关，但是那些不是主导因素，我就不再一一叙述了。